商品房不能買(mǎi)賣(mài)了嗎？首先商品房符合交易的，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。而有房貸的商品房的買(mǎi)賣(mài)會(huì)比較麻煩一些，因?yàn)榉孔淤J款還沒(méi)有還清，需要通知按揭銀行。而二手房商品房一般能夠買(mǎi)賣(mài)，但也要看賣(mài)房人對(duì)房子有沒(méi)有抵押的手續(xù)等。
北京佐邦律師事務(wù)所的田效洪律師做出了解答：
(資料圖片僅供參考)
有房貸的商品房不能買(mǎi)賣(mài)了嗎？
有房貸的商品房可以買(mǎi)賣(mài)。不過(guò)首先，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)事先通知按揭銀行。通知銀行后，如果受讓人也需要通過(guò)貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，則需要銀行委托律師事務(wù)所對(duì)受讓人進(jìn)行貸款審查。受讓人符合條件后，銀行會(huì)與受讓人簽訂貸款合同。實(shí)踐中，銀行會(huì)與出讓人與買(mǎi)受人簽訂附屬合同，約定出賣(mài)人將房屋產(chǎn)權(quán)完全過(guò)戶給買(mǎi)受人處，并見(jiàn)證房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同真是有效，貸款合同才能完全解除，同時(shí)銀行與受讓人的貸款合同正式生效。最后，出賣(mài)人和買(mǎi)受人與銀行委托的律師同時(shí)到房地產(chǎn)交易中心辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將房產(chǎn)證更名，然后將房產(chǎn)證交由銀行進(jìn)行收押。
二手商品房不能買(mǎi)賣(mài)了嗎？
二手商品房可以買(mǎi)賣(mài)，二手商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶程序：1、先接受房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的審查。在雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)后，房產(chǎn)交易雙方要向房產(chǎn)所在地房產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理申請(qǐng)手續(xù)，管理部門(mén)會(huì)查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)時(shí)，會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)作必要的調(diào)查，然后估價(jià)人員對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
2、立契過(guò)戶。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理立契手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在契約上簽名蓋章，雙方持買(mǎi)賣(mài)合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門(mén)辦理立契過(guò)戶手續(xù)。注意，這里賣(mài)方須提交房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權(quán)共有的，其他房屋其有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)。
3、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方需要持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那樣就可換取新的房產(chǎn)證啦。
經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？
經(jīng)濟(jì)適用房是可以過(guò)戶的，但是其過(guò)戶方法比較麻煩，需先上市轉(zhuǎn)成商品房后再以贈(zèng)與的方式過(guò)戶到兒女名下。契稅按1%征收。
買(mǎi)房子是一個(gè)重大事情，一下子投入這么多錢(qián)，突然別人告訴你，房子不能夠過(guò)戶自己手上，那么買(mǎi)房人就虧了。所以買(mǎi)房子時(shí)候，要多看一下房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋有沒(méi)有抵押相關(guān)事情等。遇上房屋糾紛，建議咨詢專(zhuān)業(yè)的律師，更好地更快地解決問(wèn)題。
田效洪律師補(bǔ)充：房貸還款需注意的5大關(guān)鍵點(diǎn)
注意一：征信狀況良好
“現(xiàn)在這幾年社會(huì)都在提征信社會(huì)。征信在普通購(gòu)房者中是越來(lái)越重要。如果征信不良的話，不但會(huì)影響到審批的進(jìn)度和時(shí)間。如果存在銀行還款有逾期的話或貸款超過(guò)一段時(shí)間不能按時(shí)還款。銀行就會(huì)直接拒貸。”
注意二：提前準(zhǔn)備資料
“貸款材料這方面注意是分三塊進(jìn)行，一個(gè)就是基本材料，包括身份證、戶口本、結(jié)婚證這些，在一個(gè)就是購(gòu)房的資料，比如：正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同、首付款的發(fā)票、征信報(bào)告還有房產(chǎn)證明這些材料。
注意三：注意貸款年限
“貸款年限像一般的貸款，最長(zhǎng)的房貸是30年，需要注意的一條就是年齡加上貸款的年限：男士一般不超過(guò)65周歲，女士一般不超過(guò)60周歲。”
注意四：了解還款方式
“現(xiàn)在銀行還款主要是分兩個(gè)還款方式：一個(gè)是等額還款方式，一個(gè)是等本金還款方式。等額還款就是無(wú)論貸多長(zhǎng)時(shí)間每個(gè)月還款額度都是一致的，缺點(diǎn)主要是利息比較多一些。等本金還款就是逐月遞減的一個(gè)還款方式，一開(kāi)始還款額度比較高，越到后來(lái)逐漸越低。你像收入比較高的購(gòu)房者可以考慮等本金還款方式，因?yàn)樗w的利息比較低，但是因?yàn)橐婚_(kāi)始還款額度高一些對(duì)貸款人的月收入就要求高一些，最主要的是還是要看購(gòu)房者的自身情況。”
注意五：注意提前還款的時(shí)間點(diǎn)
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