現(xiàn)在要想買新房的話，大部分都是期房，期房在簽訂購房合同后不能夠直接入住，還要等一段時間，而期房最大的風(fēng)險也就在此。如果遭遇到房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，意味著其在建的樓盤很可能面臨“爛尾”的窘境。那么，在樓盤爛尾以后，能不能停止償還銀行的按揭貸款?
網(wǎng)友詢問：
【資料圖】
買房子遇到爛尾樓，業(yè)主們能否停交房貸，等房屋交付時進(jìn)行還款？
江蘇誠鑫律師事務(wù)所周忠彬律師解答：
爛尾樓，顧名思義，它的意思是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同和業(yè)主與銀行簽訂的貸款合同是兩個相互獨(dú)立的合同，兩者之間不受影響，所以業(yè)主因?yàn)橘徺I的房屋成了爛尾樓而停止償還銀行貸款會影響個人的信用記錄，但是業(yè)主有權(quán)解除與銀行的貸款合同。
如果開發(fā)商停止動工的話，或者是開發(fā)商停止建設(shè)，該房產(chǎn)樓盤的話是屬于違約行為，業(yè)主可以直接向法院提起訴訟，要求開發(fā)商根據(jù)業(yè)主的還款金額以及實(shí)際損失金額來進(jìn)行償還，如果開發(fā)商拒絕進(jìn)行償還的話，可以要求強(qiáng)制執(zhí)行。
江蘇誠鑫律師事務(wù)所周忠彬律師解析：
類似于購買者集體向開發(fā)商和銀行發(fā)出的這種《停貸告知書》，不僅可能達(dá)不到停止還貸、減少損失的目的，反而可能會讓購房者陷入違約的不利境地。
《停貸告知書》僅是購房者單方面的意思表示，未經(jīng)銀行同意，在法律上并不會發(fā)生可以停止還貸的法律效力。
購房者與銀行簽署的貸款合同，在沒有被解除之前，仍是一份合法有效且對購房者具有法律約束力的合同，這就意味著貸款合同約定的還貸義務(wù)并未中止或者消滅，購房者仍需履行還貸義務(wù)。
盡管民法典規(guī)定了“不安抗辯權(quán)”，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人在有確切證據(jù)證明對方當(dāng)事人存在“經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化”、“轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)”、“喪失商業(yè)信譽(yù)”以及“有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”的情況下，可以中止履行合同，但合同具有相對性，就購房者和銀行之間的貸款合同而言，銀行本身并不存在購房者可以中止履行貸款合同的法定情形，所以，購房者對銀行并不能行使“不安抗辯權(quán)”。
雖然購房者停止還貸，系開發(fā)商違約所導(dǎo)致，但是，根據(jù)民法典第593條之規(guī)定，在購房者因開發(fā)商原因而停止還貸并對銀行產(chǎn)生違約時，違約責(zé)任還是須由購房者向銀行承擔(dān)。
《民法典》第五百九十三條，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。
周忠彬律師提示：
司法解釋的規(guī)定，以及最高人民法院的判例等，如果購房者對購房合同以及貸款合同的解除不具有過錯，也即購房合同以及貸款合同的解除是因?yàn)殚_發(fā)商違約所導(dǎo)致，那么在貸款合同解除后，對于剩余貸款的本金和利息，由開發(fā)商負(fù)責(zé)償還給銀行，購房者不再負(fù)有還款責(zé)任。
根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第二十條，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十一條，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
周忠彬律師簡介
二十余年律師經(jīng)驗(yàn)，在千億房企中梁集團(tuán)擔(dān)任過法務(wù)總監(jiān)，對房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交付及運(yùn)營方面均有豐富經(jīng)驗(yàn)。兼有二級建造師、證券及基金從業(yè)資格，為地產(chǎn)私募基金及股權(quán)投資基金提供過全流程服務(wù)。
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